אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

הפשרת קרקע - כיצד היא מתבצעת?

הפשרת קרקע הוא המונח המקובל לתאר תהליך בו גופי התכנון בישראל משנים את ייעודה המאושר של חלקת קרקע מסומנת מחקלאות לבנייה. תהליך זה מגדיל במאות אחוזים את ערכה של הקרקע והוא למעשה היעד המבוקש למשקיעים בנדל"ן חקלאי. במאמר זה נציג מספר מונחי יסוד בהקשר לתהליך להפשרת קרקע וכן את השלבים השונים המרכיבים את התהליך. הבנה טובה של תהליך שינוי ייעוד לקרקע נדרשת למשקיע הפוטנציאלי על מנת לבצע בדיקה אמיתית ורצינית של מצבה התכנוני (מבחינת גופי התכנון הרלוונטיים) של חלקת קרקע המוצעת לו כהשקעה. ממצאיה של בדיקה שכזו יכולים להיות מהותיים ביותר לגבי כדאיות ההשקעה, רמת הסיכונים הגלומה בה והמועד הסביר בה יוכל המשקיע לממשה ולגרוף רווחים.

מה זו קרקע חקלאית?

קרקעות חקלאיות הן חלקות אדמה אשר תוכניות המתאר המתייחסות אליהן מייעדות אותן לשימוש חקלאי (לדוגמא - גידול שדה תבלינים, נטיעת מטע תפוחים וכו'). ייעוד זה אינו בגדר המלצה של מוסדות התכנון (ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה) אלא הינו קביעה חוקית מחייבת. כלומר, בקרקע המיועדת לחקלאות ניתן להשתמש אך ורק לחקלאות וכל שימוש אחר מהווה עבירה ועשוי להוביל להוצאת צו הריסה (במקרה של בנייה שאינה מותרת), להטלת קנסות ולעונשים נוספים.

הבסיס המשפטי למצב זה נמצא בחוקי התכנון בישראל, הקובעים כי אין לעשות בקרקע מסוימת שימוש, אלא על פי השימוש המותר על פי קביעת מוסדות התכנון. בעניין זה אין אבחנה בין אדמה הנמצאת בבעלות פרטית לבין אדמות מדינה (מרבית שטח מדינת ישראל נמצא בבעלות המדינה ומנוהל על ידי הרשות למקרקעי ישראל). קביעות מוסדות התכנון משורטטות ומוצגות בתוכניות מתאר היורדות לרמה משתנה של פירוט: תוכנית מתאר מקומית, תוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר ארצית (תמ"א). רובן המוחלט של הקרקעות בישראל נכללות בתוכנית מתאר זו או אחרת, המגדירה את השימוש המותר בהן.

הקביעה איזה שימוש בקרקע נחשב לשימוש חקלאי ואיזה שימוש נחשב ככזה, נתונה לפרשנות, שכן היא מסתמכת על הגדרה מעורפלת מעט ולא על רשימת שימושים מוגדרת. לצד שימושים לגביהם קיימת הסכמה גורפת, כגון מטעי פירות או שדה תבלינים, ישנם גם שימושים אשר עלולים להיות בסיס למחלוקת בין בעל הקרקע לרשויות התכנון, לדוגמא - מתקן אריזה לתוצרת חקלאית. מרבית השימושים המעוררים מחלוקת כוללים הקמת מבנה ותשתיות שונות על הקרקע. מחלוקות בין בעלי קרקעות לרשויות התכנון מתגלגלות לעתים לפתחם של בתי המשפט. בהכללה ניתן לומר י בשנים האחרונות נוטים בתי במשפט לקבל פרשנות מרחיבה של המונח "שימוש חקלאי" ולכלול בתוכו מספר רב יותר של שימושים מסוגים שונים. יש לציין כי במקרים בהן המחלוקת נסבה סביב אדמות מדינה, גורם האכיפה המוביל היא רשות מקרקעי ישראל.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה

הליכי התכנון לבנייה בישראל מבוססים על פעולתם של גופים מנהלתיים (הפועלים במסגרת משרד הפנים) בידיהם מופקדת הסמכות לקבוע ולאשר תוכנית לשטח כלשהו. גופים אלו מחולקים לשלוש רמות היררכיות גיאוגרפיות: ועדות תכנון מקומיות, ועדות תכנון מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה. במסגרת גופים אלו פועלות לרוב גם ועדות משנה המופקדות על נושא מסוים, לדוגמא - מים וביוב או שימור שטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות.קרקע חקלאית

ועדות תכנון מקומיות, כמשתמע משמן, מופקדות על הליכי תכנון ברמה המקומית, המקבילה מבחינת שטח השיפוט (במרבית המקרים) לזה של הרשות המקומית. כלומר לצד מרבית הרשויות המקומיות בישראל פועלת ועדת תכנון מקומית, אשר שטח סמכותה חופף לזו של הרשות. ועדות התכנון המקומיות מאוישות במרבית המקרים על ידי חברי מועצת הרשות המקומית ומסתייעות בשירותיהם של בעלי מקצוע מתחום האדריכלות, הנדסת בנין, משפט וכו' וכמובן נסמכות גם על חוות דעת מטעם הגופים המקצועיים הרלוונטיים ברשות המקומית (מהנדס העיר, לשכת תכנון מקומית וכו').

הועדה המקומית מוסמכת לאשר תוכניות בניין ולהעניק היתרי בנייה ליזמים, במידה והם תואמים לתוכניות מתאר מקומיות שאישרה הועדה המחוזית. כמו כן רשאית הוועדה לבצע ולאשר תיקונים קלים בלבד בתוכנית מתאר מקומית. בנושא הרלוונטי למאמר זה - ועדת תכנון מקומית אינה מוסמכת לאשר הפשרת קרקע, אך היא מוסמכת לבחון את התוכנית לשינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, לשמוע התנגדויות מצד בעלי עניין (תושבים, ארגוני איכות סביבה, יזמי נדל"ן) לבקש תיקונים שונים מצד מגישי התוכנית ולבסוף להחליט האם לקבל את התוכנית או לדחותה. במידה והועדה המקומית מחליטה לקבל את התוכנית שהוגשה לה היא מעבירה אותה לאישורו של הגוף הנמצא מעליה בהיררכיה המנהלתית - הועדה המחוזית.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

מדיניות התכנון והבנייה במדינת ישראל מנוהלת ומפוקחת על ידי משרד הפנים. היחידה המשרדית המופקדת על תחום זה נקראת – מנהל התכנון. בבסיס פעולת המנהל עומדת חלוקת שטח המדינה לשישה מחוזות: מחוז צפון, מחוז חיפה, מחוז מרכז, מחוז תל אביב, מחוז ירושלים ומחוז דרום. בכל אחד ממחוזות אלו פועלת ועדה מחוזית. הועדות המחוזיות מאוישות על ידי נציגי משרדי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות הנכללות במחוז הרלוונטי וכן איש מקצוע מתחום האדריכלות וההנדסה.

פעמים רבות ממנה הועדה המחוזית ועדות משנה המופקדות על תחום מסוים, לדוגמא: מים וביוב, איכות סביבה וכן הלאה. תפקידה העיקרי של הועדה המחוזית הוא לתכנן ולנסח תוכניות מתאר מחוזיות, זאת בהתאם לעקרונות שנקבעו בתוכניות מתאר ארציות (תמ"א), ולהגישן לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה. מלבד זאת מוסמכת הועדה המחוזית לדון בתוכניות המוגשות לה על ידי הוועדות המקומיות, לשמוע התנגדויות מצד בעלי עניין שונים (תושבים, יזמים, ארגונים ציבוריים וכן הלאה), לקבל חוות דעת מקצועיות מצד הגורמים הרלוונטיים (לשכת התכנון המחוזית, יועצים חיצוניים וכן הלאה) ולבסוף להחליט באם לדחות את התוכנית, להחזירה לוועדה המקומית לתיקונים, לאשרה או במקרים מסוימים להעבירה לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

על מנת שהועדה המחוזית תוכל לאשר תוכנית להפשרת קרקע, על התוכנית האמורה לעמוד בעקרונות התכנוניים המנוסחים בתוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ובתוכניות מתאר ארציות רלוונטיות. כך למשל בתוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) מנוסחים עקרונות תכנוניים לגבי כלל שטחה של מדינת ישראל. ועדות מחוזיות אינן מחזיקות במסכות לחרוג מהוראותיה של תמ"א כלשהי.

לאחר אישור ראשוני בוועדה המחוזית עוברת התוכנית לשלב ביניים הנקרא - הפקדה. בשלב זה מפרסמת הוועדה את פרטי התוכנית לציבור הרחב וקוראת לבעלי עניין להגיש לוועדה הסתיגויות, התנגדויות וכו' - לדוגמא בעל נכס נדל"ן אליו מתייחסת התוכנית אשר סבור כי התוכנית פוגעת בזכויותיו על הנכס. בתום שלב ההפקדה (בדרך כלל מספר חודשים)  דנה הוועדה בתוכנית בשנית והפעם בליווי ההתנגדויות אשר הועברו על ידי הציבור, במידה ואכן התקבלו כאלה. יש לציין כי ניתן לערער על החלטות הוועדה המחוזית בפני ועדת ערר הפועלת בצמוד לכל ועדה מחוזית.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה היא הגוף העליון בהיררכית גופי התכנון בישראל. בראש המועצה עומד שר הפנים או נציג מטעמו והיא מורכבת מ-32 חברי מועצה: נציגי משרדי ממשלה, נציגי השלטון המקומי (עיריות, מועצות אזוריות ומועצות מקומיות), נציג מקצועי מתחום האדריכלות וההנדסה ונציגי ציבור שונים (נציגת המגזר הנשי, נציג האקדמיה, נציג הדור הצעיר, נציג ארגוני איכות סביבה וכן הלאה). המועצה הארצית עוסקת בניסוח תוכניות מתאר ארציות בנושאים שונים ומגישה אותן לאישור הממשלה. מלבד זאת עוסקת המועצה בייעוץ לממשלה בניסוח מדיניות התכנון הארצית, באישור תוכניות מתאר מחוזיות המוגשות לה על ידי הועדות המחוזיות ובדיון בערעורים על החלטות הועדות המחוזיות. במסגרת המועצה פועלות ועדות תכנון ארציות המופקדות על תחומים מסוימים במדיניות התכנון, לדוגמא - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ) הדנה בתוכניות הכוללות הפשרת קרקעות לבנייה בהיקף נרחב.

בשנת 2005 אישרה הממשלה את תמ"א 35, תוכנית מתאר ארצית, העוסקת בתכנון העתידי של שטח מדינת ישראל: אילו איזורים מיועדים להמשך פיתוח עירוני, אילו איזורים מיועדים להישאר כשטחים ירוקים ושטחים חקלאיים, היכן יש לספק הגנה לאתרי טבע, נוף ומורשת, היכן יפותחו תשתיות תחבורה ומתקני תשתית וכן הלאה. במילים אחרות תמ"א 35 היא תוכנית המתאר הרלוונטית על פיה רשאים גופי התכנון לאשר הפשרת קרקע או לדחות אותה. על כן אחד השלבים המרכזיים בביצוע בדיקה לגבי האפשרות להפשרת קרקע חקלאית מסוימת נעשה בבחינת ההתייחסות תמ"א 35 לקרקע, האם היא מוגדרת כשטח המיועד בעתיד לפיתוח עירוני, לפיתוח תעשייתי ומסחרי או כשטח המיועד להישאר כשטח פתוח.

וד"לים (ועדות לדיור לאומי)

גוף חדש במערכת התכנון הישראלית אשר הוקם ביוזמת הממשלה בשנת 2011 על מנת לייצר מסלול תכנון מזורז למיזמי דיור גדולים. המחשבה שעמדה בבסיס הקמת הווד"לים היתה כי תכנון מזרוז יביא לעלייה במספר הדירות החדשות הנבנות בישראל ובהתאם לעצירת נסיקת מחירי הדירות. לאחר הליך חקיקה מזורז הוקמו בשנת 2011 שישה וד"לים, אשר כל אחד מהם פועל בצמוד לוועדה מחוזית. הוד"לים צוידו בסמכויות נרחבות יותר מאלה של ועדה מחוזית, בין היתר גם בנוגע להפרשת קרקעות חקלאיות וכן חויבו בקבלת החלטות בלוח זמנים קצר יותר. התוכניות אותן ניתן להגיש לוד"לים צריכות לעבור מספר תנאי סף ובהכללה ניתן לומר כי מסלול זה מיועד לאישור תכוניות העסוקות בהקמת מספר רב של דירות על אדמות מדינה. נכון לשנת 2013 מסלול הוד"לים לא הוליד את בנייתן של דירות במספר מרשים. באוקטובר 2013 החליטה הממשלה להאריך את תקוף המסלול בשנתיים ולהעניק לוד"לים סמכויות נרחבות יותר ואפשרות לדון במגוון רחב יותר של תוכניות.

סיכום

כפי שניתן להסיק מן הכתוב לעיל, הפשרת קרקע היא תהליך תכנוני מורכב המערב את פעולתם של גופים שונים. בתמצית ניתן לומר כי הפשרת קרקע מתבצעת כך: יזם או רשות מקומית מגישה תוכנית בנייה לגבי קרקע חקלאית לוועדה המקומית. במידה והוועדה מקבלת את התוכנית היא מעבירה אותה לאישור הוועדה המחוזית. במידה והתוכנית הבנייה תואמת את התכנון המנוסח בתוכנית המתאר המחוזית ובתמ"א 35, רשאית הועדה המחוזית לאשר את התוכנית. במקרים מסוימים מועברת התוכנית גם לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה ולאישורן של הועדות הפועלות במסגרתה. אם כן, בדיקה מקיפה של השקעה בקרקע חקלאית כרוכה בשאלות הבאות: איזה שימוש עתידי מוגדר לקרקע בתוכנית המתאר המקומית, בתוכנית המתאר המחוזית ובתמ"א 35. האם קיימת תוכנית לבנייה בקרקע, האם תוכנית זו הוגשה לאישור גופי התכנון ואם כן באיזה שלב אישור נמצאת התוכנית. תשובות מלאות לשאלות אלו יעניקו למשקיע אפשרות סבירה לבחון את רמת הכדאיות הטמונה בהשקעה באותה קרקע חקלאית.

 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר