אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

השקעה בקרקע חקלאית - כדאיות וסיכונים

עד לפני מספר שנים לא רב היתה ההשקעה ברכישת קרקע חקלאית אפיק השקעה אופציונלי בעיקר בקרב קבוצה מצומצמת של משפחות חקלאים ותיקות ואמידות וכן של חברות וגופי השקעות בענף הנדל"ן. מצב זה השתנה בצורה דרמטית בשנים האחרונות וכיום השקעה בנדל"ן חקלאי נפוצה בקרב קהלים רחבים ומגוונים בישראל. מאחורי שינוי זה עומדות מספר סיבות, העיקריות בהן, הן: עליית מחירי הדירות בישראל, ירידה ברמת האטרקטיביות של אפיקי השקעה אחרים והופעתן של חברות העוסקות בחלוקת קרקעות חקלאיות לחלקות קטנות (לרוב בנות רבע וחצי דונם) ושיווקן במחירים נגישים למשקיע הממוצע.

כבכל השקעה, גם בתחום הנדל"ן החקלאי מומלץ להבין היטב את אפיק ההשקעה הרלוונטי לפני ביצוע הרכישה עצמה, על כן מאמר זה יציג בפניכם מספר עובדות ידועות לגבי הכדאיות מחד והסיכונים מנגד, הטמונים ברכישת מגרשים חקלאיים למטרות השקעה. יש לציין כי גם כיום מתבצעות בישראל עסקות לרכישת קרקעות חקלאיות שאינן מכוונות למטרות השקעה, אלא נעשות מתוך כוונה (לפחות כמטרה עיקרית) לעבד את הקרקע ולנצלה לשימושה המיועד - כלומר עיסוק בחקלאות. השיקולים מאחורי ביצוע עסקאות ממין זה שונים בתכלית גמורה מעסקאות שמטרתן השקעה בענף הנדל"ן (בהן יעסוק מאמר זה).

כדאיות

קפיצת ערך - הבסיס לאטרקטיביות הגדולה של השקעה בקרקע חקלאית הוא הפער העצום המתקיים בין ערכה של חלקת אדמה המיועדת לשימוש חקלאי לבין ערכה של אותה חלקה כאשר היא מיועדת לבנייה (למגורים או למטרת מסחר ותעשייה). פער זה עשוי להגיע למאות אחוזים, כל זה כאשר בנכס הפיזי לא השתנה דבר מלבד מעמדו התכנוני. הנתונים המספריים המדויקים כמובן משתנים בהתאם למקרה, אולם לצורך הדוגמא- ערכו של דונם קרקע המיועדת לחקלאות יכול לנוע סביב מספר עשרות אלפי ש"ח, בעוד שערכו של אותו דונם כאשר יעודו מוסב לבנייה, יכול לעבור את רף מיליון ש"ח.

הוצאות שוטפות נמוכות - בניגוד לנכסי נדל"ן אחרים, בעלות על חלקת אדמה חקלאית אינה נושאת עימה עלויות שוטפות גבוהות שוטפת גבוהה. עיקר ההוצאות הן תשלומי ארנונה והיטלים שונים לרשות המקומית אשר לרוב אינם מצטברים לעלות משמעותית. מצב זה מאפשר לשמור על הנכס בבעלותכם במשך מספר שנים, ללא פגיעה בערך ולהמתין בסבלנות ליום בו ישונה מעמד הקרקע. להוצאות השוטפות נלוות לעתים הוצאות חד פעמיות לצורך קידום תהליכי תכנון, המיועדים להביא לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה (הליך הידוע בכינוי - הפשרת קרקע).

מאגר מתכלה - אחת האמרות הידועות בנוגע להשקעה בקרקע הן כי "קרקע היא המוצר היחידי שאלוהים הפסיק לייצר". מוסר ההשכל הכלכלי המשתמע מכך ברור, מאגר הקרקעות במדינת ישראל הינו קבוע ואינו גדל בהתאם לדרישה. מנגד, הגדילה הטבעית באוכלוסיית המדינה מולידה עליה מתמשכת וצפויה בדרישה לפתרונות דיור, על כן לטווח הארוך העלייה בערכה הכלכלי של הקרקע הוא תהליך כמעט בלתי נמנע. תוצר נוסף של תהליך זה היא הקצאה מתמשכת לבנייה של קרקעות אשר יעודן הקודם היה אחר (ובמקרה הנ"ל - יועדו לחקלאות).

סחירות - העלייה במספר המשקיעים הפעילים בתחום הנדל"ן החקלאי מייצרת אפשרות למשקיע גם לסחור בקרקע ולממש את ההשקעה עוד בטרם הסתיים תהליך ההפשרה.

 

סיכונים

שינוי ייעוד הקרקע - הליכי התכנון בישראל, יודע כל מי שניסה אי פעם לקבל אישור לבנות פרגולה בחצר, הם מורכבים, איטיים, מתסכלים, בלתי צפויים ושופעים בסחבת בירוקרטית. על כן חשוב להבין, גם אם נראה כי הדבר מתבקש (בגלל מיקום החלקה, מצוקת הדיור וכו') לאף משקיע אין יכולת לדעת בוודאות כי הקרקעות החקלאיות שרכש אכן יופשרו וייעודן ישונה וגם אם אישור שינוי הייעוד אכן יתקבל, אין דרך לדעת בבטחה באיזה מועד. כלומר, יש לקחת בחשבון אפשרות כי האדמה החקלאית אשר רכשתם תישאר בייעודה זה במשך עשרות השנים הבאות.

בנוסף יש להבין כי גם אם ביצעתם עבודת מחקר מקיפה ומעמיקה לגבי מעמד הקרקע בתוכניות בניין ותוכניות מתאר של גופי התכנון, מאורעות דוגמת חילופי שלטון ברשות המקומית, שינוי בהרכב ועדת התכנון הרלוונטית או פס"ד באחד מבתי המשפט, יכולים לעצור למשך זמן בלתי מוגבל את קידומה של תוכנית קיימת להפשרת שטח חקלאי.

מיסוי והיטלים - בעת חישובי כדאיות השקעה ברכישת חלקה חקלאית יש לשקלל את סכומי המס וההיטלים (היטל השבחה, תשלומי פיתוח ועוד) אותם תידרשו לשלם במקרה של שינוי ייעוד הקרקע לבנייה ובעת מימוש ההשקעה. מטבע הדברים יש לקחת בחשבון אפשרות כי בעתיד יחולו שינויים במדיניות המיסוי הרלוונטית. עניין זה נכון שבעתיים לגבי אדמות מדינה המנוהלות על ידי הרשות למקרקעי ישראל (הגוף המופקד על ניהול קרקעות המדינה וקרקעות קק"ל) ומוחכרות לחקלאים בחוזים ארוכי טווח. שכן על מימוש ההשקעה באדמות במעמד זה מטיל המינהל תשלומים בלתי מבוטלים בנוסף (דמי הסכמה) לאלה המוטלים מטעם המדינה על בעלי אדמה פרטית.

קרקע חקלאית

 

הפקעה - שינוי ייעודה של קרקע חקלאית לא חייב להתבצע לטובת ייעודן לבנייה, שינוי תוכניות מקומיות וצרכים משתנים ברמה הארצית או המקומית, עשויים להביא לכך כי חלקת קרקע מסוימת תופקע על ידי המדינה לטובת הקמת מתקני תשתית או תחבורה. במקרים אלו מקבלים בעלי הקרקע פיצוי לא גבוה, המשקף את הערכת המדינה לגבי שווי הקרקע בייעודה החקלאי (בממוצע כ-20,000 ש"ח לדונם).

חקיקה - הגאות בענף הנדל"ן והמסחר בקרקע חקלאית לצרכי השקעה (והרווחים הפוטנציאלים העצומים הגלומים בהשקעה) עוררו מספר לא מועט של גופים חברתיים לפעול למען העברת תיקוני חקיקה, אשר יצמצמו בצורה ניכרת את הרווח הטמון למשקיע במימוש השקעה בקרקע חקלאית, במיוחד כאשר מדובר באדמות מדינה. נכון לעת זו מהלכים אלו טרם נשאו פרי, אולם יתכן כי מצב זה ישתנה בעתיד.

 

 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר