אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

קרקע חקלאית ותמ"א 35 המעודכנת, הזדמנות להשקעה?

לפני מספר שבועות פירסמה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה פרטים אודות עדכון מתוכנן לתמ"א 35, על פי המידע שהוצגו העדכון צפוי להיות בעל השפעה דרמטית על מדיניות התכנון של מדינת ישראל בתחום הבנייה למגורים. מהם פרטיו של העדכון המתוכנן וכיצד הוא צפוי להשפיע על רמת הכדאיות ברכישת קרקע חקלאית? להלן התשובות.

תמ"א 35, קצת רקע

תמ"א 35 הוא שמה המקובל של תוכנית מתאר ארצית 35, תוכנית מתאר אשר אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 ונועדה להגדיר ולשרטט את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל בשטח הארץ כולה עד לשנת 2020. במסגרת התוכנית חולקה ישראל ל-130 מרחבים גיאוגרפיים מוגדרים וכל אחד מאותם מרחבים שויך לאחד מחמישה סוגי מרקמים שהוגדרו בתוכנית: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם חופי, מרקם שמור ארצי ומרקם שמור משולב. כל מרקם הוגדר כך שהוא נושא עימו שורה של מגבלות, הכוונים ודגשים תכנוניים ואלה, על פי חוקי התכנון בישראל, אמורים להנחות את גופי התכנון השונים בעבודתם: אישור או דחייה של תוכניות בנייה, ניסוח תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות וכן הלאה.

שני דגשים מרכזיים שהנחו את עבודת התכנון בשרטוט תמ"א 35 היו: 1- שימור היקף השטחים הפתוחים והירוקים בישראל בשנים הבאות, בעיקר באיזור המרכז, אל מול הצורך בביצוע מיזמי פיתוח ובנייה. 2- תיעדוף של פיתוח ובנייה באיזורי הפריפריה על פני איזור המרכז. כפועל יוצא של דגשים אלו, המגבלות שהושמו על בנייה ופיתוח בשטחי מרקם כפרי (מושבים, קיבוצים וישובים קהילתיים, בעיקר בשרון, בשפלה ובמרכז) היו נוקשות למדי, בין היתר בנוגע לאפשרות להפשיר קרקע חקלאית הנמצאת בשטחים אלה.

תמ"א 35 המעודכנת

על פי המידע שנמסר מטעם המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, השינוי המשמעותי המתוכנן לתמ"א 35 נוגע לאותם דגשים המוצגים בפסקה לעיל - בהשפעת מצוקת הדיור ונסיקת מחירי הדיור בשנים האחרונות, בצירוף העובדה כי תיעדוף הפיתוח באיזורי הפריפריה לא הביא לירידת הביקוש הגבוה לדיור באיזור המרכז, הוחלט להתיר במידה ניכרת את המגבלות שהוצבו על פיתוח ובנייה באיזורים כפריים במרכז הארץ, בעיקר כאשר הדבר נוגע לבנייה למגורים. מתוך ראיית המטרה המוצהרת לייצר עתודות קרקע לבנייה למגורים לשנים הבאות באיזורי הביקוש הגבוהים, הוחלט על:

1- העברה של ישובים כפריים (מושבים, קיבוצים וכו') הממוקמים בסמוך לערים, ממרקם כפרי למרקם עירוני. העברה שכזו תאפשר לגופי התכנון (ועדות מקומיות לתכנון ובנייה, ועדות מחוזיות לתכנון ובנייה) לאשר תוכניות לבנייה רוויה, כלומר מגדלי דירות גבוהים.

2 - העברה של שטחים פתוחים (שטחי בור, קרקע חקלאית וכו') הממוקמים בסמוך לערים ממרקם כפרי למרקם עירוני. העברה שכזו תאפשר לגופי התכנון לאשר תוכניות לבנייה רוויה למגורים באותם שטחים.

3 - יצירת מסלול תכנוני בו גופי התכנון בו ניתן לשנות את יעודן של קרקעות מתעשייה ומסחר לבנייה למגורים.

4 - יצירת מסלול תכנוני בו גופי התכנון יכולים לבטל הגנה שניתנה לשטחים פתוחים מפני פיתוח ובנייה בשל ערכי טבע ונוף (למעט שמורות טבע מוגנות).

5- יצירת מסלול תכנוני בו גופי התכנון יכולים לאשר תוכניות מתאר לקרקעות שהתפנו או צפיות להתפנות עקב העברתם של בסיסים צבאיים.

6- מתן הרשאה לגופי התכנון לאשר תוכניות בנייה באיזורים עירוניים בצפיפות גבוהה יותר מן המותר כיום.

 

השקעה בקרקע חקלאית, לאור העדכון

על פי המידע שנמסר, העדכון המתוכנן לתמ"א 35 צפוי להגדיל במידה משמעותית את הפוטנציאל הכלכלי הטמון ברכישת מגרשים חקלאיים הממוקמים באיזורי הביקוש הגבוהים לנדל"ן מגורים (השרון, המרכז, השפלה), וביתר שאת לגבי מגרשים חקלאיים הממוקמים בסמוך לערים. יש לציין כי בשרון ובשפלה ישנם מספר לא מבוטל של מושבים, קיבוצים וישובים קהילתיים הממוקמים במרחק קטן בלבד משטח עירוני, לדוגמא: מושב אביחיל- נתניה, כפר שמריהו - הרצליה, מושב בני ציון - רעננה. עבור הקרקעות החקלאיות הממוקמות בישובים אלה או בקרבה לישובים אלה, תמ"א 35 המעודכנת מגדילה במידה משמעותית את הסיכוי כי תוכניות לשינוי ייעוד הקרקעות מחקלאות למגורים יאושרו בשנים הקרובות. מהלך עניינים זה מוסיף לשוק ההשקעה בנדל"ן חקלאי כמה אלפי דונמים של קרקע פוטנציאליות להשקעה.

הפוטנציאל לרווח כלכלי עבור משקיעים בקרקע חקלאית בהחלט גדל בצורה משמעותית בהתחשב בתמ"א 35 המעודכנת, אולם חשוב לזכור כי העדכון לתמ"א 35 טרם אושר באופן רשמי על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ועל ידי ממשלת ישראל. אמנם הסבירות לאישור היא גבוהה, מאחר והגוף המאשר הוא למעשה גם הגוף שניסח את התוכנית, אך מנגד יש לציין כי מאז פרסום פרטי העדכון נשמעה ביקורת לא מועטה נגד העדכון מצד גופים ציבוריים ופרטיים שונים. על כן יתכן כי אלה ינסו לפעול למניעת האישור או לביצוע תיקונים שונים בנוסחו. שיקול נוסף שיש לקחת בחשבון הוא כי אישור התוכנית לא יוביל ככל הנראה לאישור הפשרת קרקעות חקלאיות באופן מיידי וסביר להניח כי יעבור זמן מה עד אשר גופי התכנון המקומיים והמחוזיים יממשו את ההרשאות וההיתרים שהתוכנית מעניקה להם.

עניין אחרון אותו יש לקחת בחשבון בהקשר זה, הינו כי העובדה שוועדה מחוזית לתכנון ולבנייה מסוימת תוכל, עם אישור התוכנית, להחליט על הפשרת קרקע חקלאית מסוימת, אינה אומרת בהכרח כי החלטה שכזו אכן תתקבל ויתכן כי שיקולים נקודתיים לגבי קרקע מסוימת יטו את כף המאזניים לשלילה. מנגד יש לציין כי מצוקת הדיור מחד ומדיניותן המוצהרת של הרשויות המקומיות ושל ממשלת ישראל בנוגע להגדלת היקף הבנייה ולהורדת מחירי הדיור, מגדילה במיה משמעותית את הסבירות כי תוכניות להפשרת קרקע חקלאית שיובאו בפני ועדה מחוזית כלשהי, אכן תאושר.


 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר