אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

COM_TAGS_DEFAULT_PAGE_TITLE

הפשרת קרקעות

תיאור התגית

כינוי מקובל לתהליך תכנוני-בירוקרטי בו גופי התכנון בישראל משנים את השימוש המותר בחלקת קרקע מסויימת ומאפשרים לבנות עליה, לצרכי מגורים או לצרכים אחרים. לרוב המונח מתאר הליך תכנוני בו משונה יעודה של קרקע חקלאית, מחקלאות למגורים, מסחר ותעשייה.

  • איזור נמל חיפה בדרך לשדרוג נדל"ני

    החלטה שקיבלה השבוע הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז חיפה, הצעידה צעד נוסף את התוכניות השאפתניות שיזמה עיריית חיפה לשדרוג איזור נמל חיפה. בדיוני הוועדה אושרו שתי תוכניות בניין ערים אשר מימושן יצריך השקעה בת מספר מילארדי ש"ח באיזור הנמל, הן בתפקידו הקיים בקליטת והוצאות מטענים והן כאיזור בילוי ומסחר. לפני כשנה לערך אושרו התוכניות על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ולאחר מכן הועברו לעיון ותגובה מצד הוועדה המחוזית.

    התוכנית הראשונה, תוכנית חזית הים (תמ"א 13/ב/1/1), לה הדביקו בעיירה את הכינוי היומרני מעט "חיפה-ברצלונה", מסמנת כמודל חיקוי את השימוש המושכל שנעשה בעיר הקטלונית בקרבה לחוף הים כמנוע לפעילות בילוי ותיירות. התוכנית מתייחסת לחלק המערבי בנמל, בו פועל כיום רציף לפריקה וטעינת מכולות. על פי מתווה שאושרת, האיזור המדובר ישנה את ייעודו לרציף עלייה וירידה

    ...
  • החלטה תקדימית - פיצוי על ירידת ערך, רק לאחר הפקדת תוכנית

    בראשית חודש יולי 2013 קיבלה ועדת הערר המחוזית של ועדת התכנון והבנייה במחוז מרכז, החלטה תקדימית אשר צפויה להיות בעלת השפעה ניכרת על בעלי קרקעות חקלאיות במחוז מרכז ובהמשך כנראה גם על בעלי הקרקעות בשאר חלקי הארץ. בנוסח החלטתה קבעה הוועדה כי בעל קרקע חקלאית יהיה זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה מהחלטת הוועדה המחוזית, רק במידה ובעת אישור התוכנית, הקרקע המדוברת נמצאה כבר בשיאו של תהליך הפשרה מתקדם (כלומר שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה). אותו שיא מתואר הוגדר על ידי ועדת הערר כמצב בו לכל הפחות הוחלט על הפקדת התוכנית בועדת התכנון המחוזית. במצב שכזה, קובעת החלטת הוועדה, לבעל הקרקע התקיימה "ציפיה סבירה" כי הקרקע תופשר ותאושר לבנייה ועל כן במידה והוועדה המחוזית החליטה לאשר תוכנית מתאר מחוזית (או תוכנית אחרת) שהביאה לביטול תהליך הפשרת הקרקע, הרי שבעל הקרקע זכאי לפיצוי הולם בגין ירידת ערך (הזכות לקבלת פיצוי שכזה

    ...
  • היטל השבחה, קווים לדמותו

    הפער בין מאות האחוזים בין ערכה של אדמה חקלאית לבין ערכה של אותה חלקת  אדמה לאחר שייעודה שונה לבנייה, מהווה אלמנט מרכזי בשיווקן של קרקעות חקלאיות למשקיע הישראלי. ואמנם, פער זה אכן מתקיים ובהחלט יכול להניב תשואה מרשימה על ההשקעה. אולם כאשר מבצעים את חישוב הכדאיות לגבי ההשקעה בחלקת קרקע מסוימת, יש לקחת בחשבון כי בדומה לרווח המושג בהשקעות אחרות, גם בהשקעה בקרקעות חקלאיות, מדינת ישראל רואה בעצמה שותף טבעי להכנסות. הביטוי המרכזי לאותה שותפות ברווחים מגיעה ממס יעודי לענף הנדל"ן המכונה – היטל השבחה. להלן נציג בפניכם סקירה מס זה ושל השפעתו על הכנסות פוטנציאליות מהשקעה בקרקע חקלאית.

    מהו היטל השבחה?

    היטל השבחה הוא מס אשר נקבע בשנת 1981 ומוטל על בעל נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בניין, מבנה מסחרי וכו'), כאשר ערכו של הנכס הנמצא בבעלותו עולה בעקבות

    ...
  • המנהל מחליט - עוד נסיון להוריד את מחירי הדיור

    הודעה שפירסם השבוע מנהל מקרקעי ישראל (או בשמו המעודכן - רשות מקרקעי ישראל) נמסר לציבור על שתי החלטות שקיבל השבוע מועצת מקרקעי ישראל, הגוף האחראי על קביעת מדיניות המנהל, כחלק משורה של פעולות שמבצע המנהל על מנת להגדיל את היקף הבנייה החדשה למגורים בישראל וכך להביא להורדת מחירי הדיור.

    1. אתה בן עיר?

    אחד המניעים המרכזיים לאישורן של תוכניות הרחבה בישובים חקלאיים בישראל, על גבי אדמות מנהל (אדמות מדינה) ב-20-30 שנים האחרונות היה טענתם של אותם ישובים כי הם אינם מסוגלים להציע פתרונות דיור לבני הדור הצעיר. טענה זו, מוצדקת למדי יש לומר, הסתמכה על הנתונים הידועים: למרבית המשפחות בישראל יש יותר מילד אחד, תקנות המנהל מאפשרות בנייה של יחידת דיור אחת בלבד עבור בני הדור הצעיר בשטח נחלת ההורים (וגם זה לא תמיד). על כן מרבית בני הדור הצעיר באותם ישובים,

    ...
  • הפשרת קרקע - כיצד היא מתבצעת?

    הפשרת קרקע הוא המונח המקובל לתאר תהליך בו גופי התכנון בישראל משנים את ייעודה המאושר של חלקת קרקע מסומנת מחקלאות לבנייה. תהליך זה מגדיל במאות אחוזים את ערכה של הקרקע והוא למעשה היעד המבוקש למשקיעים בנדל"ן חקלאי. במאמר זה נציג מספר מונחי יסוד בהקשר לתהליך להפשרת קרקע וכן את השלבים השונים המרכיבים את התהליך. הבנה טובה של תהליך שינוי ייעוד לקרקע נדרשת למשקיע הפוטנציאלי על מנת לבצע בדיקה אמיתית ורצינית של מצבה התכנוני (מבחינת גופי התכנון הרלוונטיים) של חלקת קרקע המוצעת לו כהשקעה. ממצאיה של בדיקה שכזו יכולים להיות מהותיים ביותר לגבי כדאיות ההשקעה, רמת הסיכונים הגלומה בה והמועד הסביר בה יוכל המשקיע לממשה ולגרוף רווחים.

    מה זו קרקע

    ...
  • הפשרת קרקע צפויה בהרצליה

    הוועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה אישרה בימים אלו שלוש תוכניות בניין ערים שהוגשו לה ועוסקות בתכנון בנייה למגורים בחלקות קרקע חקלאית, הממוקמים בשכונות נחלת עדה וגן רש"ל שבצפון מזרח הרצליה. כעת שלוש התוכניות האמורות, אשר אישורן מקודם על ידי עיריית הרצליה, יועברו לאישור הוועדה המחוזית של מחוז ת"א.

    אדמה חקלאית בהרצליה

    ההערכה הסבירה היא כי תמיכת העירייה בתוכניות יביא לאישורן גם בוועדה המחוזית ולשינוי ייעודן של הקרקעות, מחקלאות לבניית מגורים. אישור הוועדה המחוזית יהיה ככל הנראה הצעד הבירוקרטי האחרון

    ...
  • וד"לים - עם הפנים לעתיד

    לקראת סיום תקופתה של הוראת השעה המסדירה את פעולתן של הוד"לים (ועדת לדיור לאומי), נערכת עבודת הכנה במשרדי הממשלה הרלוונטיים (משרד האוצר, משרד הפנים, משרד הבינוי והשיכון, משרד איכות הסביבה, משרד רה"מ) עבור יוזמה צפויה להסדרת המשך פעולתן של הוד"לים. על פי פרסומים שונים בעניין זה ממשלת ישראל צפויה להאריך את תקופת הוראת השעה (עניין המובא להצבעה בכנסת) בשנתיים נוספות. ההצדקה להמשך פעולתן של הוד"לים ברורה למדי, שכן מצוקת הדיור בישראל ומחירי הדירות הגבוהים הן בעיות קריטיות עבור אזרחי ישראל גם במאי 2013.

    ב-18 חודשי פעילותן של 6 הוד"לים במחוזות השונים בישראל (מחוז הצפון, מחוז חיפה, מחוז המרכז, מחוז ירושלים, מחוז הדרום ומחוז השפלה) אושרו לבנייה כ-23,000 יחידות דיור חדשות, רובן המכריע באיזורי הפריפריה, אשר אינם נחשבים לאיזורי ביקוש גבוהים. השפעתן של אותן 23,000 דירות חדשות על ההיצע בשוק הנדל"ן למגורים לא היתה דרמטית,

    ...
  • מנהל מקרקעי ישראל מחליט ומקדם בנייה למגורים

    השבוע פירסם מנהל מקרקעי ישראל (המכונה כיום - הרשות למקרקעי ישראל) פרטים לגבי שתי החלטות הצפויות להתקבל על ידי מועצת מקרקעי ישראל: החלטה 401 והחלטה 395. על אף שהסיבות להעמדת שתי ההחלטות לאישור המועצה שונות זו מזו, תכניהן אוחזים במכנה משותף - קידום מיזמי בנייה למגורים על אדמות המנהל. יש לציין כי אישור המועצה נדרש מתוקף תפקידה כמסגרת המתווה את מדיניות המנהל, אך בפועל הליך האישור הוא הליך פורמלי-טכני ובסבירות גבוהה ביותר כי ההחלטות יזכו לאישור. כמו יש לציין כי השימוש במונח "החלטה" מעט מטעה שכן החלטות המועצה יכולות להיחשב כתקנות כלליות המכתיבות את פעולת המנהל במקרים הספיצפיים.

    החלטה 401

    החלטה זו גובשה בעקבות הליך משפטי בבג"ץ בו הצביעה הרשות השופטת על היעדר התייחסות בהחלטות המנהל לזכויותיו של גוף או אדם החוכר אדמת מנהל צרכי תעשייה במקרים בהם מתקיימים שני

    ...
  • עיריית פתח תקווה צפויה לשלם פיצויי ענק לבעלי קרקע חקלאית

    ביולי 2013 קיבלה ועדת הערר המחוזית של ועדת התכנון והבנייה במחוז מרכז, החלטה תקדימית אשר קבעה תנאי סף נדרשים על מנת שבעל קרקע יהיה זכאי לקבל פיצוי בגין ירידת ערך בעקבות החלטה של ועדה מחוזית לתכנון ובנייה. תנאי הסף הנדרש, כפי שנקבע בהחלטת הוועדה הוא הפקדת תוכנית בועדת התכנון המחוזית. כלומר במידה ותוכנית העוסקת בחלקת קרקע מסוימת מופקדת בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ולאחר מכן מקבלת הוועדה החלטה המונעת את אישורה של אותה תוכנית, בעלי הקרקע  יהיו זכאים לקבל פיצוי על הפגיעה בערך הקרקע מוועדת התכנון (כלומר מהרשות המקומית הרלוונטית העומדת מאחורי הוועדה). ההסבר שנתנו חברי הוועדה להחלטה היה כי על מנת שבעל הקרקע יהיה זכאי לפיצוי, עליו להראות כי היתה בידיו "ציפיה סבירה" כי התוכנית העוסקת בקרקע והיתה אמורה להביא להשבחת ערכה, תאושר. הפקדת התוכנית לוועדה המחוזית (כלומר לאחר שוועדה מקומית לתכנון ובנייה אישרה אותה),

    ...
  • קרקע חקלאית, המדריך השלם למשקיע

    על השאלות המופיעות לעיל ואחרות ננסה לענות במאמר זה, מתוך מטרה לסכם עבורכם המשקיעים את המידע הרלוונטי בנוגע להשקעה בקרקע חקלאית. במידה ויש ברצונכם לקבל מספר הצעות קונקרטיות להשקעה במיזמי קרקע חקלאית ברחבי הארץ, הנכם מוזמנים למלא את פרטיכם

    ...
  • תמ"א 35 מתעדכנת, כנראה

    במאי 2013 פירסם מנהל התכנון במשרד הפנים (היחידה במסגרתה פועלים כל גופי התכנון בישראל) את תוצאותיה של עבודה מקצועית בת מספר שנים המיועדת לעדכון תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המהווה את עמוד השדרה של מדיניות התכנון והבניה בישראל. על פי המידע שפורסם העדכון המדובר עשוי להיות בעל משמעות כלכלית נרחבת למשקיעים בתחום הנדל"ן ככלל ולבעלי קרקע חקלאית בפרט. יש לציין כי העדכון המתוכנן טרם אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה וכן טרם אושר על ידי ממשלת ישראל. עם זאת הנחה סבירה ביותר היא כי מאחר והמועצה עצמה (ובעקיפין - משרד הפנים) היא העומדת מאחורי תכנון העדכון, כי העדכון יאושר בזמן הקרוב. על מנת להבין את משמעות השינוי בתמ"א 35, נציג מעט מידע רקע אודות התוכנית

    ...

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר