אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

תמ"א 35 מתעדכנת, כנראה

במאי 2013 פירסם מנהל התכנון במשרד הפנים (היחידה במסגרתה פועלים כל גופי התכנון בישראל) את תוצאותיה של עבודה מקצועית בת מספר שנים המיועדת לעדכון תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המהווה את עמוד השדרה של מדיניות התכנון והבניה בישראל. על פי המידע שפורסם העדכון המדובר עשוי להיות בעל משמעות כלכלית נרחבת למשקיעים בתחום הנדל"ן ככלל ולבעלי קרקע חקלאית בפרט. יש לציין כי העדכון המתוכנן טרם אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה וכן טרם אושר על ידי ממשלת ישראל. עם זאת הנחה סבירה ביותר היא כי מאחר והמועצה עצמה (ובעקיפין - משרד הפנים) היא העומדת מאחורי תכנון העדכון, כי העדכון יאושר בזמן הקרוב. על מנת להבין את משמעות השינוי בתמ"א 35, נציג מעט מידע רקע אודות התוכנית המקורית.

תמ"א 35 - רקע

תמ"א 35 או בשמה המלא - תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור, היא תוכנית מתאר ארצית אשר אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 ומטרתה היא להתוות עבור גופי התכנון עקרונות מנחים על פי הם עליהם לקבל את החלטותיהם. ניתן לומר כי במובנים רבים תמ"א 35 היא הביטוי העיקרי למדיניות התכנון והבנייה של ישראל. תוקף התוכנית שנקבע בהחלטת הממשלה היה - עד לשנת 2020.

תמא 35

במסגרת התוכנית חולק שטח המדינה ל-130 מרחבים תכנוניים וכל מרחב שכזה שוייך לאחד מחמישה מרקמים תכנוניים: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שמור ארצי, מרקם שמור משולב ומרקם חופי. התוכנית הגדירה עבור כל מרקם שורה של עקרונות מנחים לגופי התכנון בנוגע לאישור או דחייה של תוכניות המוגשות להם. כך לדוגמא, הגדרתו של מרקם חופי כללה הגבלות מחמירות על תכוניות הפיתוח והבנייה אותן גופי התכנון רשאים לאשר בחופי הים בישראל. אחד היעדים שעמדו בבסיס התוכנית היה שימור של היקף השטחים הפתוחים (דוגמת - קרקעות חקלאיות, איזורים בעלי ערכי טבע ונוף וכו') באיזורי הביקוש הנדל"ני במרכז הארץ. על מנת להשיג יעד זו כללה התוכנית מגבלות שונות על אפשרויות הפיתוח והבנייה באיזורים אלו. יעד נוסף שנקבע (בהנחיית ממשלת ישראל) היה עידוד ומתן דגש על פיתוח ובנייה באיזורי הפריפריה, בעיקר בדרום ובצפון הארץ. על מנת להשיג יעד זה כיוונה התוכנית את רחבת היצע הדירות באיזור הביקוש במרכז בעיקר למיזמי התחדשות עירונית (דוגמת מיזמי פינוי בינוי ומיזמי תמ"א 38) . הנחת המתכננים היתה כי השמת ההגבלות על היקף הבנייה החדשה באיזורי הביקוש מחד ועידוד הבנייה החדשה בפריפריה מנגד, יגרום למרבית דורשי הדיור לבחור במגורים באיזור הפריפריה.

מה כולל העדכון?

בהחלטת הממשלה לאישור תמ"א 35 נקבע כי עדכון התוכנית יבחן בתדירות של 4 שנים ואכן במהלך השנים לאחר מכן החלה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ועדותיה השונות בעבודה מקצועית בהקשר זה. הממצאים שנתגלו תואמים במידה רבה את מה שיודע כל מחפש דירה בישראל- מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 הושלמו בהיקף קטן בלבד וחלק גדול מהדירות שנבנו בהם יועדו לעשירונים העליונים, ההיצע המצומצם של דירות באיזור המרכז ועליית המחירים האגרסיבית של אותן דירות הביאו להרחבה מסוימת של איזורי הביקוש הנדלנ"י ובהתאם לפיתוחם של ישובים באותם איזורים (לדוגמא , מזכרת בתיה בשפלה ופרדס חנה בצפון השרון), אך הם לא הביאו לשינוי דרמטי בביקוש למגורים באיזורי הפריפריה המרוחקת בגליל ובנגב. למעשה התוצר המרכזי של מצוקת הדיור היה עלייה בהתחייבויות הכספיות (בעיקר בדמות משכנתאות) שדורשי דיור נטלו על מנת לרכוש דירה או דחיית הרכישה למועד טוב יותר. סימון הסיבות המדויקות לפער בין התכנון ולתוצאה בפועל שנויות במחלוקת אולם מרבית אנשי המקצוע מצביעים על שתי סיבות בולטות: הקושי למצוא תעסוקה הולמת בפריפריה והיעדר תשתית תחבורה יעילה מהפריפריה למרכז.

למרות שעניין זה לא הוצהר בפומבי על ידי גורמי התכנון, ניתן להניח שעדכונה של תמ"א 35 הושפע ומושפע מן המחאה הציבורית נגד עליית מחירי הדיור והלחץ הפוליטי שהביאה עימה מחאה זו. על כן, מאחר והתברר כי חלק נכבד מדורשי הדיור מבקשים לגור באיזור המרכז ואינם מוכנים להתמקם בפריפריה, מכוונת תמ"א 35 בנוסחה המעודכן לתת פתרון תכנוני לעניין זה. הפתרון שנמצא היה הגדלה של היקף הקרקעות המאושרות לבנייה למגורים באיזורי הביקוש, מתוך הנחה שהדבר יוביל לעלייה בהיקף הבנייה החדשה ובהתאם עלייה בהציע בדוק הנדל"ן למגורים ולירידת מחירים. על מנת להשיג יעד זה כולל העדכון של תוכנית המתאר כמה שינויים דרמטיים במדיניות התכנון של מדינת ישראל:

1 - מתן הרשאה לגופי התכנון (בעיקר ועדות תכנון מחוזיות) לשנות את ייעודן של קרקעות באיזורי תעשייה ומסחר לייעוד מגורים.

2- מתן הרשאה לגופי התכנון לשנות את ייעודן של קרקעות בסמוך למחנות צבאיים מפונים (דוגמת בסיסי ההדרכה בצריפין) לייעוד מגורים.

3 - מתן הרשאה לגופי התכנון לצרף שטחים פתוחים (לדוגמא - קרקעות חקלאיות) הסמוכים לערים להגדרה - מרקם עירוני (הגדרתו של מרקם עירוני מופיעה בפסקאות לעיל) וכך לאפשר בנייה רוויה וצפופה בהם. מהלך זה מנוגד לגמרי להכוון שנקבע בתוכנית המקורית בה הושם דגש על שימור שטחים פתוחים בשולי הערים.

4- מתן הרשאה לגופי התכנון להעביר ישובים כפריים (מושבים, ישובים קהילתיים וכו') הסמוכים לערים, ממרקם כפרי למרקם עירוני וכך לאפשר בנייה רוויה וצפופה בהם.

5 - מתן הרשאה לגופי התכנון לבטל את ההגנות מפני בינוי ופיתוח שניתנו לשטחים בשל ערכי טבע ונוף. שטחים אלו הוגדרו בתמ"א 35 המקורית תחת מרקם שימור ארצי או מרקם שימור משולב, אשר כללו הגבלות שונות על בנייה. על פי הנוסח המעודכן לגופי התכנון ניתן שיקול דעת בביטול הגבלות אלה. סעיף זה אינו נוגע לשטחים המוגדרים כשמורות טבע, גנים לאומיים או אתרי מורשת, אשר עדיין זוכים להגנה.

6 - מתן הרשאה לגופי התכנון לאשר תוכניות בנייה בערים ברמת צפיפות גבוהה יותר מזו שהיתה מותרת לפני כן.

עדכון מתוכנן נוסף ודרמטי מעט פחות הוא הארכת תוקף של תמ"א 35 המעודכנת מ-2020 ל-2030. מטרתו של שינוי זה נועד בעיקר ליצור עבור הגופים הפועלים בתחום הנדל"ן תחושה של יציבות במדיניות התכנון בישראל. מאחר ומהלך זה לא מונע עדכון נוסף של תמ"א 35 בעוד 4 שנים או במועד אחר, ספק אם המהלך יניב את אותה תחושת יציבות מבוקשת.

סך כל השינויים המתוארים לעיל אמורים ליצור מאגר קרקעות המיועדות לבנייה למגורים באיזור המרכז בהיקף של 180,000 דירות חדשות עד לשנת 2020 ובהיקף של 330,000 דירות חדשות עד 2030. מאחר ומשרד הפנים ומנהל התכנון אינם מעוניינים להצטייר כמי שזנחו את חזון פיתוח הפריפריה, התוכנית אמורה ליצור מאגר קרקעות בהיקף גדול יותר באיזורי הפריפריה, כזה אשר אמור לאפשרת את בנייתן של כ-300,000 דירות חדשות עד 2020. כמו כן נמסר כי המדינה תמשיך לפעול במרץ לשיפור תשתיות התחבורה מהפריפריה למרכז, באמצעות סלילת מסילות רכבת חדשות, הרחבת כבישים, השלמת סלילת נתיבו של כביש 6 וכן הלאה.

מה זה אומר?

על פני תמ"א 35 היא בשורה מצוינת לבעלי קרקעות חקלאיות הנמצאות בקרבה לשולי הערים באיזור המרכז. מימוש הסעיפים אשר תוארו לעיל עשוי בהחלט להפוך קרקע חקלאית אשר נחשבה כבעלת סיכוי נמוך ביותר להפשרה בשנים הבאות, לכדי קרקע חקלאית אשר תופשר לבנייה בעתיד הקרוב. למותר לציין כי הפשרתה של קרקע חקלאית מביאה להכפלה ויותר בערך הקרקע ומהווה פוטנציאל לרווח כספי בן מאות אלפי ש"ח ויותר. רווח בהיקף בלתי מבוטל עשוי ליפול גם בחלקם של בעלי קרקעות באיזורי תעשייה ובעלי נכסי נדל"ן במושבים.

חשוב להבהיר, עדיין קיים מרחק בירוקרטי לא קטן בין פרסום המידע על ידי משרד הפנים לבין הרגע בו תוכלו לבנות מגדל דירות על הקרקע החקלאית שרכשתם. ראשית, נוסחה המעודכן של תמ"א 35 צריך לקבל את אישורה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, לאחר מכן נדרש אישור נוסף על ידי ממשלת ישראל.

לאחר אישור התיקון בתמ"א 35 ידרשו ועדות התכנון המחוזיות לערוך תיקונים בתוכניות המתאר המחוזיות בהתאם למדיניות החדשה. לאחר מכן יועברו תוכניות המתאר המחוזיות החדשות לאישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ורק לאחר שאישור זה יתקבל יורשו גופים שונים (רשויות מקומיות, חברות נד"ן וכו') להגיש תוכניות בנייה ספיצפיות במתחם מסוים על סמך אותן תוכניות חדשות. במקרים מסוימים ידרש גם תיקון בתוכנית המתאר המקומית לפני שתתאפשר הגשת תוכנית בנייה ספיצפית. יש לציין כי חלק מן הוועדות המחוזיות כבר החלו בעבודת התאמת תוכניות המתאר לתמ"א 35 המעודכנת, מנגד ישנן רשויות מקומיות בישראל אשר עדיין לא השלימו את עבודת התכנון על תוכנית המתאר המקומית הראשנה שלהן.

לסיכום, בעדכונה של תמ"א 35 ישנו פוטנציאל כלכלי גדול עבור בעלי קרקע חקלאית באיזור המרכז, אך יתכן כי יעברו עוד מספר שנים עד אשר יהיה ניתן לממש פוטנציאל זה. מנגד התושבים בישובים כפריים הסמוכים לערים כגון, חבצלת השרון (נתניה) או מושב בני ציון (רעננה), עשויים לגלות בשנים הבאות כי הישוב הירוק והשקט בו הם גרים, הפך לעוד שכונה בעיר הגדולה.

 

 

 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר