אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

תקן 22, קווים לדמותו

תקן 22 הוא שמו המנהלי של תקן שמאות חדש אשר נוצר בעקבות מהלך משותף של השמאי הממשלתי ושל הרשות להגנת הצרכן. שמו המלא של התקן החדש "פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע שיעודה בתכנית מאושרת אינו לבניה ומיועדת לשיווק לציבור על בסיס ציפיות לשינוי יעודה", מתאר במידה רבה את מטרתו - מתן הגנה למשקיע הישראלי מפני מצג שווא של חברות נדל"ן העוסקות בשיווק קרקעות חקלאיות כהשקעת נדל"ן.

התקן החדש נוסח בעקבות מספר לא מבוטל של תלונות שהגיעו לידי הרשות להגנת הצרכן, בהן התלוננו רוכשי קרקע חקלאית כי לאחר עסקת הרכישה התברר להם כי המידע שנמסר להם על ידי חהברות המשווקות היה חלקי במקרה הטוב ושגוי במקרה הרע. כמו כן העידו רוכשים רבים כי במגעים עם החברה המשווקת הופעל עליהם לחץ שיווקי אגרסיבי אשר גרם להם לחתום על חוזי הרכישה, על אף שלא הבינו לגמרי את פרטי העסקה ואת משמעותה. בירור שערכה הרשות להגנת הצרכן בעקבות התלונות העלה כי אכן יש דברים בגו ובלא מעט מן הפרסומים השיווקים של חברות הנדל"ן יש חשש סביר ליצירת מצג שווא של עובדות לגבי הסבירות כי הקרקע המשווקות תופשר לבנייה.

על מנת לנסות ולמנוע את הישנות המקרים פנתה הרשות לשמאי הממשלתי - יחידה במשרד המשפטים המופקדת, בין היתר, על תקינה מקצועית של פעילות השמאים בישראל ככלל ושל שמאי המקרקעין בפרט.העבודה המשותפת של שני הגופים הולידה את תקן 22 בו נקבעו שורה של כללים מחייבים לשמאי מקרקעין בבואו לערוך שומה לאדמה אשר אינו מאושרת לבנייה, אך מוצעת לרכישה על בסיס ציפיה כי מעמדה התכנוני ישתנה בעתיד. השורה התחתונה של הניסוח המכליל מעט היא כי התקן חל על שמאי מקרקעין אשר נדרש לערוך שומה לחלקת קרקע חקלאית המשווקת לציבור המשקיעים על סמך הציפיה כי הקרקע תעבור תהליך שינוי ייעוד תכנוני מחקלאות לבנייה.

על פי סעיפי התקן, כאשר שמאי מקרקעין עורך שומה לנכס מקרקעין שכזה עליו לאזכר זאת בכותרת השומה באמצעות הנוסח - "שומת קרקעין מבוססת הנחה (היפותטית) לקרקע שאינה מיועדת לבנייה בתוכנית מאושרת" וכן לציין בנוסח השומה את שם מזמין השומה ואת הזיקה שלו אל הקרקע המוערכת (לדוגמא - חברה המחזיקה בבעלו על הקרקע, חברה המבקשת לרכוש את הקרקע, חברה העוסקת בשיווק הקרקע וכו').

על מנת לערוך את השומה על השמאי לקבל ממזמין השומה תוכנית מפורטת עליה מבסס מזמין השומה את ההנחה שהקרקע תופשר לבנייה. בשומה עצמה יש לכלול הערכת שווי לקרקע במעמדה התכנוני העכשווי (מצב א' - לא מאושרת לבנייה). לאחר מכן, עליו לבחון היטב את המידע המועבר לו על ידי מזמין השומה הנוגע לסיכויים לשינוי ייעוד הקרקע ולערוך בדיקה מקיפה ודקדקנית של כלל המידע התכנוני הנוגע לקרקע המוערכת. מתוך כל אלה על השמאי לנסח הערכה לגבי רמת הסבירות כי הקרקע תופשר ולציין את הערכתו בשומה: סיכוי נמוך ביותר, סיכוי סביר,  סיכוי ממשי וכו'. רק במידה והבדיקות שעורך השמאי מעלות כי המידע שהועבר לו מדויק וכי אכן קיים סיכוי סביר ומעלה כי הקרקעות יעבור תהליך של הפשרה, הוא רשאי להוסיף לשומה הערכת שווי לקרקע במעמד תכנוני עתידי (מצב ב' - מאושרת לבנייה). לצד הערכת השווי על השמאי להוסיף את הערכתו לגבי רמת הסבירות הפירוט דקדקני של כל השלבים הבירוקרטיים הנדרשים עד לאישור הפשרת הקרקע, של העלות הצפויה לבעל הקרקע בכל אחד מן השלבים של המועד הצפוי לביצוע כל אחד השלבים, של כל התוכניות המתאר המאושרות או הנמצאות בתכנון ורלוונטיות לתהליך ההפשרה. בחישוב שווי הקרקע במידה ותופשר לבנייה על השמאי לכלול את הנתונים: הוצאות פיתוח ומע"מ, הוצאות לניקוי זיהומים בקרקע (אם יש כאלו), כלל המיסים אשר יוטלו על בעלי הקרקע, כגון היטל השבחה, דמי היתר, מס רכוש וכו'.

שומת מקרקעין

בספטמבר 2013 פורסם נוסח טיוטת תקן 22 לעיון הציבור על מנת שבעלי עניין (חברות נדל"ן, שמאי מקרקעין וכו') יוכלו להציג בפני השמאי הממשלתי הערות, הסתייגויות והצעות לתיקונים לנוסח התקן. נכון לנובמבר 2013 תקן 22 טרם אושר באופן סופי, אישור זה צפוי להיעשות במהלך השבועות הקרובים. כדאי לדעת, חברה או אדם המציע לרכישה קרקע חקלאית אינו מחויב להציג לרוכשים המעוניין שומה שנערכה לקרקע. על כל מנת להנות מן ההגנה שמספק התקן על הקונה הפוטנציאלי לדרוש לראות שומה שכזו. על פי הודעה לעיתונות שנמסרה מטעם הרשות להגנת הצרכן בכוונת הרשות לפעול בעתיד לתיקון תקנה אשר תחייב את החברות בהצגת שומה שכזו.

כניסה לתוקף

באוקטובר 2014 אישרה מועצת שמאי המקרקעין את תקן 22 וקבעה כי הוא יכנס לתוקף בפועל החל מדצמבר 2014 על כן באופן רשמי התקן נמצא בתוקף כיום, עם זאת המהלך המשלים המתוכנן - תקינת תקנותשיחייבו את חברות הנדל"ן להציג בפני המשקיעים שומה (שתערך כמובן על פי הוראות תקן 22) עדיין לא הושלמה. על פי המידע שנמסר הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן כבר השלימה את ניסוח התקנות ואלו ממתינות לאישור וועדת הכלכלה של הכנסת ולחתימת שר הכלכלה (לרוב מהלכים פורמליים בלבד). על כן על אף שתקן 22 נמצא כבר בתוקף, השפעתו על מהלכי השיווק של קרקעות חקלאיות בישראל עדיין אינה דרמטית.

 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר