אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

מילון מונחים למשקיעים באדמות חקלאיות

במידה והנכם שוקלים השקעה ברכישת קרקע חקלאית וקיבלתם לידיכם מספר הצעות מיזמים הפועלים בתחום, בוודאי נתקלתם במגוון מונחים מקצועיים, אשר משמעותם אינה ברורה מאליה. על מנת לסייע לכם בעניין זה להלן הסברים קצרים לכמה מונחים נפוצים בשימוש בתחום הנדל"ן החקלאי.

 

 

 

 

מה זו קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא חלקת קרקע אשר השימוש החוקי המותר בה הוא לצרכי עיבוד חקלאי בלבד (מטעים, גידולי שדה וכו'). לצורך זה לא משנה האם אכן הקרקע משמשת בפועל לחקלאות או אינה מעובדת כלל, שכן המונח מתייחס להגדרת השימוש המותר בקרקע על פי גופי התכנון בישראל. שימוש אחר בקרקע חקלאית אסור על פי חוקי התכנון בישראל ועשויים להוליד סנקציות ענישה שונות.

מה הן אדמות מנהל (או אדמות מדינה)?

אדמות מנהל הן חלקות קרקע הנמצאת בבעלות מדינת ישראל או בבעלות קק"ל, ומנוהלות על ידי המנהל למקרקעי ישראל (מכונה היום - רשות מקרקעי ישראל). רובן המוחלט של הקרקעות החקלאיות בישראל והקרקעות בכלל הינן אדמות מינהל. קרקעות חקלאיותחלק נכבד מאדמות המינהל ובוודאי אלו המעובדות על ידי חקלאים, מוחכרות על ידי המינהל לאנשים או ארגונים (לדוגמא אגודות חקלאיות של מושבים) בחוזי חכירה ארוכי טווח, לתקופה של עשרות שנים ובמחיר נמוך. חוזים אלו מסדירים את הזכויות שיש למנהל ולחוכר על הקרקע, במקרים שונים ביניהם, הפשרת קרקע חקלאית לבנייה.

כל פעולה של בנייה, או של העברת בעלות של אדמת מנהל, מחייבת אישור מטעם המנהל ולרוב כרוכה בתשלום (דמי הסכמה). יש לציין כי מדיניות המנהל לגבי זכותו של החוכר להנות מהרווח הטמון בהפשרת קרקע חקלאית או במכירת קרקע חקלאית משתנה מעת לעת, בהתאם למדיניות הממשלתית, לחץ של ארגונים חברתיים, מצב שוק הדיור וכן הלאה. ככלל ניתן לומר כי הנטייה השלטת בעת זו היא להעביר את מרבית הרווחים בחזרה לידי המדינה. מצב עניינים זה משפיע במידה רבה על רמת הכדאיות הטמונה בהשקעה בקרקע חקלאית, אשר הינה אדמת מנהל, אך כדאיות שכזו עדיין עשוייה להתקיים בנסיבות מסוימות ויש לשקול כל מקרה לגופו.

מה היא אדמה פרטית?

אדמה פרטית היא חלקת קרקע הנמצאת בבעלות אדם או גוף פרטי (כלומר שאינו ממשלתי). נכון ל-2015 רק חלק קטן מן האדמות בישראל נמצאות בבעלות פרטית. במרבית המקרים, השקעה בקרקע חקלאית פרטית נחשבת לאופציה מועדפת על השקעה בקרקע חקלאית בבעלות המדינה (אדמת מינהל) שכן היא מסובכת פחות מבחינה בירוקרטית ופוטרת את המשקיע מתשלומים שונים למינהל. מנגד לעדיפות זו יש ביטוי ברור במחירה של קרקע חקלאית פרטית, ביחס לאדמות מדינה.

מהי הפשרת קרקע?

הפשרת קרקע היא הכינוי המקובל לתהליך תכנוני במסגרתו משנים גופי התכנון את השימוש המותר של קרקע מסוימת מחקלאות לבנייה (מגורים, מסחר, תעשייה וכן הלאה). הפשרת קרקע היא היעד המבוקש של כל המשקיעים בקרקע חקלאית והשלמתה מעלה את ערך הקרקע במאות אחוזים, במרבית המקרים.

מהי הפקדת תוכנית?

אישורה של תוכנית על ידי גופי התכנון בישראל (ועדות לתכנון ולבנייה, מקומיות ומחוזיות, המועצה הארצית לתכנון ובנייה) מחייב את הצגת פרטי התוכנית בפני הציבור ומחייב הקצאת זמן בו ניתן להגיש הסתייגויות, התנגדויות והערות לתוכנית העומדת לדיון. המונח "הפקדת תוכנית" מתאר מצב גוף התכנון העניק לתוכנית אישור ראשוני וכעת הוא מפקיד אותה לעיון הציבור ומאפשר לבעלי עניין להביע את עמדתם בנוגע לתוכנית. לרוב מלווה פעולת ההפקדה בפרסום פרטי התוכנית ברבים, על מנת להביא את דבר קיומה לידיעת הנוגעים בדבר (תושבים אליהם מתייחסת התוכנית, גופי ציבור, תושבים הגרים בסמוך לשטח התוכנית וכן הלאה).

בתום תקופת הזמן שנקצבה לכך ולאחר ששמע גוף התכנון את כל ההתנגדויות וההסגות שהוגשו לו, מובאת התוכנית לאישור סופי של גוף התכנון. יש לציין כי גופי התכנון אינם מחוייבים לקבל או להתייחס להתנגדויות/הערות/הסתיגויות המוגשות להם לאחר הפקדת התוכנית, אולם הם מחויבים לאפשר למעוניינים בכך להשמיע את דעתם ומחוייבים (במידת מה) ליידע את הציבור הרלוונטי בדבר קיומה של התוכנית ובדבר פרטיה המדויקים.

מה זה טאבו (לשכת רישום מקרקעין)?

טאבו הוא הגוף הממשלתי האחראי על רישום הזכויות על נכסי נדל"ן בישראל. רישום בטאבו היא הפעולה הרשמית המתעדת ומבטיחה את תוקף רישום הבעלות של אדם או חברה על נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בית וכו') תוך קישור ישיר בין הבעלות לבין שרטוט גבולותיו המדויקים של הנכס על גבי מערכת מיפוי רשמית, כולל ציון מספר גוש ומספר חלקה. עסקה למכירת בעלות על נכס נדל"ן שאינה כוללת רישום בעלות בטאבו על שם הקונה, עלולה להוליד ערעורים על תוקף בעלותו של הקונה על הנכס, על גבולות הנכס וכן הלאה.

הרישום בטאבו כולל לעתים מידע נוסף כגון: שיעבוד הנכס לטובת בנק או גוף אחר, בעלות משותפת על נכס וכן הלאה. נכון להיום מערכת רישום הזכויות בטאבו הינה מערכת ממוחשבת וכוללת מפות דיגיטליות. פעולת הבדיקה לגבי הרישום בטאבו של נכס מסויים נקראת - הוצאת נסח טאבו.

מה זה מספר גוש ומספר חלקה?

השיטה הרשמית לרישום ותיעוד נכסי נדל"ן בישראל מבוססת על חלוקת שטח המדינה לגושים (כ-15,000 במספר) וחלקות. חלוקה זו מוצגת בין היתר על גבי מערכת המידע הממוחשבת המצויה בטאבו. גוש הוא יחידת הרישום הגדולה יותר וכל גוש מכיל מספר חלקות. על כן בעת רישום נכס נדל"ן בטאבו, עבור כל נכס נרשמים מספר גוש ומספר חלקה.

מהי תמ"א 35?

תמ"א 35 היא תוכנית מתאר ארצית הפורסת את מדיניות התכנון של מדינת ישראל בנוגע לפיתוח המתוכנן לשנים הבאות בשטח המדינה. התוכנית אשר אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, מגדירה את האיזורים המיועדים לפיתוח עירוני, כלומר הרחבת איזור המגורים והמסחר בישובים בארץ וכן את האיזורים המיועדים לשימור כשטחים פתוחים וירוקים, האיזורים המיועדים להקמת תשתיות תחבורה ומתקני תשתית, אזורים בהם יוקמו אזורים תעשייה, אזורים בהם ישומרו אתרי נוף, טבע ומורשת וכן הלאה.

הסיכוי כי קרקעות חקלאיות אשר אינן מסומנות כאזור לפיתוח עירוני בתמ"א 35 יופשרו לבנייה הינו קטן למדי (אך קיים). מנגד סימון קרקע חקלאית כאזור המיועד לפיתוח עירוני אינו מבטיח כי הקרקע תופשר לבנייה ובמיוחד אינו מבטיח כי הפשרה שכזו תתבצע בהכרח במועד קרוב. על פי פרסומים אחרונים מטעם המועצה הארצית לתכנון ובנייה תמ"א 35 צפויה לעבור תהליך עדכון משמעותי, ככל הנראה במהלך 2016.

מהי תוכנית בניין ערים (תב"ע)?

תב"ע הוא הכינוי מקובל לתוכנית מתאר, תוכנית אדריכלית והנדסית אשר גובשה על ידי מוסדות התכנון השונים. התוכנית משורטטת על גבי מפה רשמית ומגדירה עקרונות תכנוניים שונים לגבי תאי שטח מסומנים על המפה: איזה שימוש מותר בכל תא שטח (מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות וכו'), אפיון והגבלות על בנייה בתאי שטח מסוימים (לדוגמא בנייה רוויה לגובה או בנייה צמודת קרקע) וכן הלאה.

מהו סקר נכס?

סקר נכס הוא הכינוי המקובל לבדיקה מקיפה לגבי נכס נדל"ן כלשהו, הכוללת את בדיקת מעמדו מול תוכניות המתאר השונות, הערכת שווי, בדיקת רישום הבעלות על הנכס בטאבו, בדיקת רישום גבולות הנכס בטאבו, בדיקת מצב הנכס וכו'.

מה זה הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הוא מונח משפטי-נדל"ני המתאר הסכם המיועד להסדרת בעלות משותפת על חלקת קרקע. במרבית המקרים הסכם השיתוף מפרט ומסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות על הקרקע, את החלק היחסי שיש לכל בעל זכות בנכס, את אופן ניהול הקרקע וקבלת ההחלטות בנוגע אליה (לדוגמא – בהחלטת רוב). במקרים מסוימים הסכם שיתוף כולל גם מגבלות שונות על האופן בו יכול בעל זכות בקרקע למכור את חלקו היחסי בנכס.

בתחום ההשקעה בקרקע חקלאית ישנם יזמים רבים הרוכשים שטח קרקע גדול, מחלקים את השטח לחלקות בנות דונם, חצי דונם או רבע דונם ומשווקים אותן למשקיע הישראלי הממוצע. במקרים ממין אלה קיימת חשיבות ניכרת להחתמת הרוכשים על הסכם שיתוף, שכן הפשרת קרקע חקלאית ואישור תוכנית בניין לשטח כוללים לעתים חלוקה מחודשת של החלקות הרשומות המרכיבות את השטח. הסכם שיתוף מבטיח לכל משקיע את חלקו היחסי בקרקע, גם במקרה של חלוקה מחדש. תועלת נוספת בהסכם שיתוף היא איחוד כל המשקיעים לפעולה משותפת ומוסדרת להפשרת הקרקע ומניעת התנגדויות מצד משקיע זה או אחר אשר עלולות לעכב או לטרפד את התהליך. מנגד, כאמור לעיל, הסכם שיתוף כולל לעתים גם הגבלות מסוימות על הזכויות ויכולת המימוש של ההשקעה. על כן מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי עצמאי לבחינת הסכם השיתוף הנלווה להשקעה בקרקע.

מה זה מושע?

מושע הוא רישום בעלות משותפת על נכס נדל"ן בטאבו, כאשר לא מוגדרת חלוקה ברורה של הנכס לבעלים השונים, אלא רק מצוין חלקו היחסי של כל בעלים בנכס. לדוגמא בעלות משותפת ושווה של שלושה אנשים על קרקע הרשומה בטאבו כחלקה אחת, במצב מושע יכלול הרישום בטאבו רק את הזכות של כל אחד מן הבעלים לשליש מן הבעלות על הנכס. רישום מלא יכלול חלוקה של החלקה לשלוש תת חלקות שונות (כולל שרטוט גבולות מדויקים על גבי מערכת המיפוי בטאבו), כאשר כל תת חלקה רשומה על שם אחד מן הבעלים.

מה זה פרצלציה ורהפרצלציה?

פרצלציה הינו מונח מקצועי מתחום הנדל"ן המתאר תהליך רישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) של חלוקת קרקע לחלקות. כך למשל רכישת שטח חקלאי נרחב, חלוקתו לחלקות קטנות (בנות דונם, חצי דונם ורבע דונם) ושיווקן, למשקיעים עשוי להוביל לתהליך של פרצלציה בו רושמים בטאבו את חלוקת השטח לחלקות ואת שיכון לבעליהן החדשים. רהפרצלציה הינו תהליך בו מבצעים רישום בטאבו לחלוקה מחדש של שטח לחלקות או מבצעים תיקון מסוים בחלוקה הקיימת. כך למשל תוכנית להפשרת קרקע חקלאית ובניית יחידות מגורים עשויה להוביל לתהליך של מדידה וחלוקה מחדש של השטח לחלקות.

מהי מפת חלוקה?

מפה המציגה חלוקה של שטח לחלקות ואינה מיועדת לצורך רישום החלוקה בטאבו.

מה הן טבלאות איזון?

טבלאות איזון הן כינוי מקובל למסמך אותו מכין לרוב שמאי מקרקעין ומטרתו- גיבוש הנתונים לגבי קרקע מסוימת לצורך ביצוע חלוקה מחדש של קרקע מסוימת לחלקות בצורה הוגנת ככל הניתן. כך למשל כוללת טבלאת האיזון את ערכה המוערך של כל חלקה קיימת ואת רישומי הבעלות הנוגעים אליה. הליך חלוקה מחדש לחלקות נלווה פעמים רבות לתוכניות בהן משונה יעודן של קרקעות חקלאיות לבנייה.

מהי הפקעה?

מצב בו רשויות השלטון המקומיות או הארציות, מעבירות לבעלותן קרקע פרטית או אדמת מדינה מוחכרת, לרוב לצורך בניית תשתית תחבורה או מתקני תשתית אחרים. הפקעת קרקע מלווה בפיצוי בעל הקרקע או החוכר, על פי הערכת המדינה לשווי הקרקע.

מהי החלטה 979 (בנוסחה המעודכן - החלטה 1155)?

החלטה 979 היא תקנה שנקבעה על ידי המנהל למקרקעי ישראל ונועדה לספק מענה לדרישת בעלי נחלות במושבים בישראל כי זכויותיהם על הקרקע וביתר דיוק זכויותיהם על הקרקע עליה הקימו את בתיהם, יקבלו עיגון בתקינה מתאימה. מטבע הדברים ההחלטה עוסקת באדמות מדינה המוחכרות לאותם בעלי נחלות בחוזים ארוכי טווח על ידי המנהל ואינה נוגעת לבעלי קרקעות פרטיות (מיעוט קטן במושבים בישראל). החלטה 979 (החל מ-2012) הגדירה לראשונה תהליך רשמי בו בעל הנחלה יכול להעביר למנהל דמי היוון ותמורתם לקבל רישום בעלות על חלק משטח הנחלה, חלק זה כונה בהחלטה - חלקת מגורים. בנוסח ההחלטה נקבעו התנאים השונים והלא לגמרי פשוטים הנדרשים למימוש תהליך זה. יש לציין כי עבור בעלי הדירות בערים בישראל אשר נמצאות על אדמות מדינה הוגדר מסלול לרישום זכויות תמורת דמי היוון, כבר לפני יותר מעשור. החלטה 979 נועדה במידה רבה ליצור שוויון זכויות בין בעלי המשקים החקלאיים במושבים ובין אותם בעלי דירות.

על מנת להבין לעומקה את תוכן ההחלטה יש להקדים בשרטוט החלקות השונות המרכיבות נחלה חקלאית במושב. בדגם המקובל במרבית המושבים בישראל אשר אדמותיהם הן אדמות מדינה ומוחכרות על ידי המנהל למקרקעי ישראל נחלה חקלאית מורכבת משלוש חלקות מוגדרות: חלקה א' - מורכבת משטח מצומצם המיועד להקמת בית והשטח הנותר - קרקע חקלאית. חלקה א' הוגדרה על פי ההנחה (שהיתה נכונה לשעתה) כי הצמדת המשק החקלאי לבית תקל על החקלאים בעבודתם. הקרקעות החקלאיות בחלקה א' שימשו לרוב לפעילות חקלאית שהצריכה תשתיות מפותחות (חממות, רפתות, לולים וכו'), חלקה ב' - שטח קרקע חקלאית, לרוב שימשה לגידולי שדה, מטעים וכו'. חלקה ג' - חלק יחסי משטח קרקע חקלאית המשותף לכל בעלי הנחלות במושב (מנוהל על ידי האגודה החקלאית של המושב). אותו שטח המוגדר בהחלטה כ"חלקת מגורים" הוא שטח של עד 2.5 דונם מתוך חלקה א'.

יש לציין כי על אף שהתיקון להחלטה 979 אושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל בראשית 2012, נכון ל-2015 מנהל מקרקעי ישראל (כיום - הרשות למקרקעי ישראל) טרם הסדיר בפועל את מימוש מסלול ההיוון המוסדר בהחלטה.

 

 

 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר