אגרילנד

רכישת קרקע חקלאית - כל ההצעות וכל המידע הרלוונטי למשקיע הישראלי

השקעה בקרקע חקלאית - חישובי כדאיות

הירידה ברמות התשואה הנרשמת באפיקי השקעה מסורתיים בשוק ההון הישראלי בשנים האחרונות, הביאה ציבור רחב מבין תושבי המדינה לבחון ולשקול כניסה לתחומי השקעה פחות שגרתיים. אחד מאותם אפיקי השקעה אשר זוכה לפופולריות לא מעטה הינו הנדל"ן החקלאי.

בחינת ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מעלה כי אכן במשך שנים רבות התקיים פוטנציאל כלכלי מבוסס לנדל"ן החקלאי וישנן עדויות רבות למקרים בהן משפחות ותיקות זכו לרווח כלכלי יוצא דופן בשל בעלות על קרקעות חקלאיות שהיו באיזורים נידחים בזמן רכישתן (בעלות נמוכה יחסית), אך ברבות השנים הפכו לנכס נדל"ן מבוקש באיזורי ביקוש יוקרתיים (הרצליה, רמת אביב, רעננה ועוד).

לאור השינויים הרבים אשר עברו על שוק הנדל"ן הישראלי (ביניהם בין היתר עליית מחיריהן של קרקעות חקלאיות) בשנים האחרונות עולה השאלה- האם גם כיום קיימת כדאיות כלכלית להשקעה באדמה חקלאית? ובכן בחינת התשואה לה זכו משקיעים באדמה חקלאית שהופשרה לבנייה מעלה כי בהכללה התשובה לשאלה זו היא חיובית. אולם בחינת כלל הפרויקטים המוצעים בתחום זה מעלה מצב מגוון יותר ומכאן שהמשקיע הנבון יערוך בדיקת כדאיות בנפרד לגבי כל הצעת השקעה המגיעה אל שולחנו.

כיצד מחשבים את כדאיותה הכלכלית של השקעה בקרקע חקלאית?

הנחת בסיס עקרונית הנוגעת לבדיקת כדאיות כלכלית של השקעה בקרקע חקלאית (ונכונה גם להשקעות רבות אחרות) היא כי נתונים מספריים מסוימים המשמשים לביצוע החישובים הכלכליים עשויים להשתנות במהלך הזמן. כך למשל שינוי במדיניות המיסוי הישראלית לגבי נכסי נדל"ן עלול להיות בעל משמעות קריטית לגבי הכדאיות הכלכלית בהשקעה מסוימת. על מנת להתמודד עם סיטואציות אפשריות שכאלה נוהגים העוסקים בתחום לבצע הערכות סיכויים לגבי מצבים שונים ולגלם סיכויים אלו לכדי סכום כספי הנוסף לחישוב הכלכלי. מעבר לכך הפרמטר העיקרי הנוגע להשקעה בקרקע חקלאית- כלומר האם הקרקע תופשר לבנייה ואם כן מתי, גם כאשר הוא נשען על עובדות ונתונים ידועים, מבוסס בסופו של דבר על הערכה.

המוסר השכל הנובע מתיאור זה ואותו חשוב לזכור הוא כי גם חישוב כלכלי העושה שימוש במודלים מדעיים ונוסחאות מתמטיות, נשען לבסוף על הערכות אותן מבצעים בני אדם ואלה עשויות להיות לעתים לא מדויקות. לאחר שהפנמנו עניין זה נעבור לחישוב עצמו המבוסס כבכל השקעה על בחינת סכום הכסף המושקע מול סכום הכסף שיקבל המשקיע בעת מימוש ההשקעה.

חישוב סכום ההשקעה

החלק העיקרי בסכום ההשקעה בקרקע חקלאית הינו כמובן הסכום הנדרש לרכישת הקרקע. לסכום זה יש להוסיף הוצאות שוטפות הנובעות מן הבעלות על הקרקע (ארנונה ומיסים שונים). ככלל ניתן לומר כי עבור חלקות קרקע בנות דונם ופחות מכך וכל עוד השטח מוגדר כקרקע חקלאית, הוצאות אלה הינן נמוכות וכמעט זניחות ועל כן יש חברות המציעות השקעה בקרקע חקלאיות המוכנות לקחת על עצמן את תשלום ההוצאות הנ"ל עד להפשרת הקרקע.

מלבד ההוצאות השוטפות יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות העשויות לנבוע מן הצורך בקידום תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה אל מול גופי התכנון (ועדה מקומית, ועדה מחוזית וכו') הוצאה בתחום זה עשויה להיות שכירת שירותיו של אדריכל לעריכת התוכנית או לביצוע תיקונים בה, ניהול הליך משפטי נגד גופי התכנון מול החלטה הפוגעת בזכויות בעלי הקרקע וכן הלאה. גם במקרה זה חשוב לברר במדויק מול החברה המשווקת באילו הוצאות נושאת ותישא החברה ואילו עשויות ליפול על הקונה.

חישוב הרווחים

במרבית המקרים של השקעה בקרקע חקלאית מימוש ההשקעה מגיע בעת מכירת הקרקע. במקרים הנפוצים פחות משתמש המשקיע בזכות על הקרקע שרכש ולאחר שזו הופשרה הוא בונה נכס או מבצע עסקה מול יזם נדל"ן במסגרתה הוא מקבל לידיו נכס נדל"ן בנוי (דירה, חנות, בית וכן הלאה). המקרה האחרון הינו מסובך יותר לחישוב וכולל שיקלול מספר רב של משתנים לא ידועים, על כן נתמקד בחישוב הפשוט ביותר המתייחס לערך הקרקע בלבד.קרקע חקלאית, כדאי להשקיע או לא?

ההליך הבירוקרטי הנלווה לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית הינו ארוך ורב שלבי. על כן מעבר משלב שלב של התוכנית להפשרת הקרקע (לדוגמא אישור של הועדה המקומית והפקדה לוועדה המחוזית) עשוי, בהערכה סבירה להביא לעלייה בערך הקרקע שרכשתם ולשמש כנקודת יציאה. השפעה דומה עשויה להיגרם בעקבות עלייה במחירי הנדל"ן ככלל או בעקבות שינוי במדיניות גופי התכנון לגבי הפשרת קרקעות חקלאיות. ראוי לציין כי מרבית החברות כוללות בעסקת רכישת חלקת הקרקע גם חתימה על הסכם שיתוף המאחד את כלל בעלי החלקות במתחם תכנוני גדול יותר. לעתים כוללים הסכמים אלו גם הגבלות מסוימות על מידת הסחירות של חלקות הקרקע כל עוד הן נמצאות במעמד של – קרקע חקלאית.

במידה ובחרתם להמשיך להחזיק בבעלות על הקרקע עד למועד ההפשרה, חישוב הרווח הצפוי צריך להיעשות בשיקלול מספר נתונים: שווי קרקע לבנייה באיזור המסוים במועד ההפשרה, סוג הבנייה אשר נקבע בתוכנית המאושרת (מגורים, מסחר, תעשיה, תיירות וכו'), היקף זכויות הבנייה המוגדר בתוכנית שאושרה (מדובר בבנייה צמודת קרקע או בבנייה לגובה, מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות פר דונם וכו'), הוצאות הפיתוח שהתוכנית מטילה על היזם (דוגמת הקמת גן ציבורי, תשתיות וכו') וכמובן היקף השטח שרכשתם. בחישוב הפרמטר האחרון יש לקחת בחשבון כי מרבית תוכניות הבנייה למתחם תכנוני חדש כוללת הפקעה של כמחצית השטח לצרכים ציבוריים (כבישים, מדרכות, שטחים ירוקים וכו'). נתון חשבוני נוסף הנכלל בחישוב זה הוא היקף המס המוטל על בעלי הקרקע בעת שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, המורכב בעיקרו ממס בשם – היטל השבחה. היטל השבחה מוערך כמחצית מסכום העלייה בערך הקרקע בעקבות הפשרתה, אולם עניין זה נתון לשינויים בהתאם למקרה הספציפי ולמעמדו של בעל הקרקע.

לאחר שביצעתם את כלל החישובים המפורטים לעיל והגעתם למספר המשקף את הרווח הצפוי מהשקעה בקרקע חקלאית מסוימת, בצעו השוואה של רווח זה מן הרווח הצפוי מהשקעה של סכום דומה באפיק חיסכון שמרני (דוגמת אגרות חוב ממשלתיות). תוצאות ההשוואה יאפשרו לקבוע האם מדובר בהשקעה כדאית כלכלית באם לאו.

 

לקבלת מידע על הצעות להשקעה בקרקע חקלאית- הקליקו על הקישור הרלוונטי

 

מעוניין להשקיע בקרקע חקלאית?

לקבלת הצעות להשקעה בקרקע חקלאית

מלא את פרטיך ונציגי חברות הנדל"ן יצרו עמך קשר

לקבלת מידע על פרויקט, הקליקו על השורה הרלוונטית

כתבות נצפות

חדש באתר